Modification du PLU : qu’en est-il réellement ?

Une enquête publique est ouverte depuis le 15 septembre 

concernant la modification du PLU sur la zone AU2 qui devient zone UD (sud de la coulée verte et le long du boulevard Brémont). Un nouveau règlement de zone doit être mis en place.

Le rapport n° 17-05-21 du conseil municipal du 30 juin 2017 en précisait les raisons : la majorité souhaite y voir l’implantation d’un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). La zone AU étant non constructible par définition, il convenait de l’ouvrir à la construction (nouvelle zone UD) pour permettre ce type de projet.

Il est à noter que nous nous étions abstenus lors de cette délibération qui ne nous paraissait pas en adéquation avec ce qui sera réalisé. En effet, les motivations écrites dans la délibération ne nous convenaient pas : on peut lire « cette volonté d’ouvrir à l’urbanisation la zone AU2 permettra d’accueillir diverses fonctions telles qu’un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), des logements…, à proximité d’équipements publics existants (culturels, scolaires et sportifs…), et d’être desservie par des infrastructures routières de desserte et de transit. ». Les équipements publics « proches » sont des équipements sportifs (gymnase, piscine), pas de services publics. Les infrastructures « proches » sont représentées par le Bd Brémont, pas de gare ou ligne de bus et encore moins de commerces de proximité.

L’avis des saint-loupiens est ainsi sollicité (c’est la loi) jusqu’au 15 octobre. Nous vous livrons donc ici des éléments de comparaison et d’analyse que nous avons pu faire sur les documents fournis et mis à disposition sur le site de la ville.

N’hésitez pas à faire vos remarques sur le registre du commissaire en mairie ou par mail à urbanisme@saint-leu-la-foret.fr

Ce qu’il faut retenir et les alertes éventuelles à mentionner dans le registre

L’emprise au sol et les hauteurs sont identiques à celles des Diablots (65% d’emprise au sol, 15 m de hauteur).

La règle de l’aménagement des abords ne s’appliquera pas (projet d’EHPAD), ce qui peut avoir un effet « bloc de béton » supplémentaire dans notre commune.

Les espaces végétalisés sont très réduits (20%), même si on constate que des zones « N » sont à proximité … qui ne sont pas à l’abri d’une modification de PLU dans le futur.

Il n’y a pas d’obligation de stationnement en sous-sol, ce qui laisse supposer des parkings extérieurs obligatoires : où ? comment ?

Enfin, en conclusion, cette modification est provoquée par la volonté de la majorité de voir construire un EHPAD. Pour autant, aucune garantie n’a été demandée au futur promoteur, nous n’avons aujourd’hui aucune idée du projet de construction !


Analyse en détail du règlement de zone UD

Quelques modifications à la marge du PLU

Ajout d’une phrase dans chaque zone existante concernant les clôtures : « La largeur hors tout (ou passage libre) au niveau du portail sera au minimum de 3,5 m. »

à gauche : ancien PLU – à droite : PLU modifié

La requalification de la zone AU qui précise qu’elle concerne désormais uniquement le bois d’Aguère.


à gauche : ancien PLU – à droite : PLU modifié

Un ajout de 2 parcelles en EVP (Espaces Verts Protégés) au niveau des Diablots


à gauche : ancien PLU – à droite : PLU modifié
Parcelles concernées entourées en rouge ci-dessus

Au niveau du règlement de la nouvelle zone UD

En comparaison des autres zones proches (UB et UC), les différences ou ajouts portent sur :

Article UD 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIÈRES
« Dans les opérations comportant plus de 10 logements, au moins 30% du nombre de logements seront à caractère social, bénéficiant de financement de l’État. Toutefois, dans le cas d’opérations d’aménagement d’ensemble, le pourcentage de logements sociaux est mutualisable à l’échelle de tout ou partie de l’opération ».

Seule la partie « plus de 10 logements » est réglementée, et à l’identique des autres zones limitrophes.

Zone Occupations
UBa UCa UCd Entre 5 et 10 logements : au moins 50% logements à caractère social
Plus de 10 logements : au moins 30% de logements à caractère social
UBc Non réglementé

Article UD 6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
L’implantation est identique à celle de la zone UBc. « Les constructions nouvelles peuvent s’implanter avec un recul de 2,5 m minimum de l’alignement des voies publiques, de la limite des voies privées, des emprises publiques ou ferroviaires, existantes ou à créer. ».

Zone Recul
UBa 5,5 m
UBc 2,50 m
UCa A l’alignement des voies
UCd 3m

Article UD 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Un recul de 2,5 m maximum est imposé, distance intermédiaire par rapport aux autres zones limitrophes.
« La largeur (L) des marges d’isolement est au moins égale à la moitié de la hauteur (H/2) de la construction par rapport au niveau du terrain naturel au droit de la partie des façades faisant face aux limites séparatives concernées avec un minimum de 2,5 m. Cependant, les nouvelles constructions devront obligatoirement être implantées en recul de 2,5 m minimum de la zone Na »

Zone Retrait
UB minimum de 4 m
UC minimum de 1,9 m

ARTICLE UD 9 : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
L’emprise au sol est identique à celle des Diablots (UCd).
« L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 65% de la superficie totale du terrain. ».

Zone Emprise au sol
UBa 40 % de la superficie du terrain
UBc 35 % de la superficie du terrain
UCa 50 % de la superficie totale du terrain
UCd 65 % de la superficie totale du terrain

ARTICLE UD 10 : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
La hauteur maximum est la même qu’en zone UC (Diablots) avec des constructions R+3 et combles.
« La hauteur totale (HT) des constructions ne doit pas excéder 15 mètres par rapport au niveau du terrain naturel et devra comporter au maximum un rez-de-chaussée, 3 étages, et un niveau en attique (hors sous-sols éventuels). »

Zone    Hauteur maximum
UBa 7 m par rapport au niveau du terrain naturel un rez-de-chaussée, un étage et un niveau de combles. La hauteur totale (HT) des constructions ne pourra excéder 12 m.
UBc 7 m par rapport au niveau du terrain naturel.
UC 15 m par rapport au niveau du terrain naturel un rez-de-chaussée, trois étages, et un niveau de combles

ARTICLE UD 11 : ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS, AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
Attention, cette règle ne s’appliquera pas puisque le projet concerne un EHPAD. Nous pourrions donc avoir un « effet bloc de béton » bien plus important que dans toute autre zone limitrophe.

« La longueur des façades sur les voies publiques ou privées existantes ou à créer, ne pourra pas être supérieure à 35 m. Dans le cas où la construction est située à l’angle de deux voies de circulation, les 35 m s’appliquent le long de chaque voie. Toutefois, cette règle ne s’applique pas dans le cas de logements spécifiques (foyers-logement, résidences étudiantes et/ou personnes âgées, résidences intergénérationnelles). »


ARTICLE UD 12 : OBLIGATIONS EN MATIERE DE REALISATION DE STATIONNEMENTS
Il n’est pas fait mention d’obligation de réalisation de stationnement en sous-sol, comme cela peut être le cas sur d’autres zones (Pour exemple : En UCd, le stationnement devra obligatoirement être réalisé en sous-sol lorsque le nombre de places sera supérieur à 4).


ARTICLE UD 13 : OBLIGATIONS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
C’est la plus petite proportion de surface végétalisée dans cette zone : « La surface végétalisée doit être au moins égale à 20% de l’unité foncière. »

Zone Surface végétalisée
UBa Au moins égale à 55% de l’unité foncière, dont au moins la moitié en pleine terre.
UBc Au moins égale à 65% de l’unité foncière, dont au moins la moitié en pleine terre.
UCa Au moins égale à 35% de l’unité foncière, dont au moins la moitié en pleine terre.
UCd Au moins égale à 30% de l’unité foncière, dont au moins la moitié en pleine terre.

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